Eric KOY, Avocat à PERPIGNAN Barreau des Pyrénées-Orientales (66)

COMMENTAIRE RELATIF A L'ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2022, POURVOI N°21-21.305, PUBLIE AU BULLETIN - 3ème CHAMBRE CIVILE

Par cet arrêt, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation revient sur sa jurisprudence qui fixait le point de départ de la prescription des recours des constructeurs au jour où ils avaient été assignés en référé-expertise.

Il est désormais jugé que l'assignation en référé aux fins d'expertise, si elle n'est accompagnée d'aucune demande de paiement ou d'exécution en nature, fût-ce à titre de provision, ne fait pas courir la prescription des recours en garantie.

Ainsi, en application de la jurisprudence antérieure, et afin d’interrompre la prescription quinquennale ayant commencé à courir, les constructeurs étaient régulièrement contraints d’agir en garantie à l’encontre des autres constructeurs et de leurs assureurs respectifs avant même l’introduction des demandes principales au fond.

Cette situation avait alors pour conséquence néfaste, la multiplication des recours « préventifs », participant à l’engorgement des juridictions.

Ce revirement jurisprudentiel est accueilli très favorablement par les professionnels du droit de la construction dès lors qu’il aura pour conséquence de limiter les appels en garantie en cascade et donc de limiter les actions judiciaires intempestives.

BAIL D'HABITATION : MISE A JOUR DE LA NOTICE D'INFORMATION

Le 19 mars 2023, un arrêté publié au Journal Officiel en date du 16 février 2023 a actualisé la notice d'information que les bailleurs de logements doivent annexer aux contrats de location.

Selon l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi Alur du 24 mars 2014, une notice d'information contenant les droits et obligations des locataires et des bailleurs, ainsi que les voies de conciliation et de recours disponibles pour résoudre les litiges, doit être jointe au contrat de location.

Cette notice d'information, distincte de celle requise par la loi Alur lorsque le bailleur donne un congé pour reprise ou vente, et qui s'applique aux logements loués en tant que "résidence principale", qu'ils soient meublés ou vides, a donné lieu à la publication d'un arrêté le 29 mai 2015.

En raison des nombreuses modifications de la loi de 1989 intervenues depuis lors, notamment la loi Elan du 23 novembre 2018 et la loi "Climat et résilience" du 22 août 2021, il était nécessaire de mettre à jour l'annexe à l'arrêté qui définit le contenu de cette notice.

L'arrêté du 16 février 2023 (NOR : TREL2236647A, JO du 19 mars) a simplement remplacé l'ancienne annexe par une nouvelle.

La nouvelle annexe a été largement réécrite, bien que sa structure soit restée pratiquement inchangée.

Elle est maintenant composée comme suit :

1. Etablissement du bail.
1.1. Forme et contenu du contrat.
1.2. Durée du contrat.
1.3. Conditions financières de la location.
1.3.1. Loyer.
1.3.1.1. Fixation du loyer initial.
1.3.1.2. Evolution du loyer en cours de contrat.
1.3.1.2.1. Révision annuelle du loyer.
1.3.1.2.2. Evolution du loyer consécutive à des travaux.
1.3.1.3. Ajustement du loyer au renouvellement du bail.
1.3.2. Charges locatives.
1.3.3. Contribution du locataire au partage des économies de charges.
1.3.4. Modalités de paiement.
1.4. Garanties.
1.4.1. Dépôt de garantie.
1.4.2. Garantie autonome.
1.4.3. Cautionnement.
1.5. Etat des lieux.
2. Droits et obligations des parties.
2.1. Obligations générales du bailleur.
2.2. Obligations générales du locataire.
2.3. Obligations des parties en matière de lutte contre les nuisibles.
3. Fin de contrat et sortie du logement.
3.1. Congés.
3.1.1. Congé délivré par le locataire.
3.1.2. Congé délivré par le bailleur.
3.2. Sortie du logement.
3.2.1. Etat des lieux de sortie.
3.2.2. Restitution du dépôt de garantie.
4. Départ du conjoint victime de violences. - Nouveau
5. Règlement des litiges locatifs.
5.1. Règles de prescriptions.
5.2. Règlement amiable et conciliation.
5.3. Action en justice.
5.3.1. Généralités.
5.3.2. Résiliation judiciaire et de plein droit.
5.3.2.1. Mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit.
5.3.2.2. Résiliation judicaire.
5.3.2.3. Assignation aux fins de résiliation du bail et pouvoirs du juge.
5.4. Prévention des expulsions.
5.4.1. Les dispositifs de traitement de la dette locative. - Nouveau
5.4.1.1. Le fonds de solidarité pour le logement.
5.4.1.2. La commission de surendettement. - Nouveau
5.4.2. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
5.5. Recherche d’un nouveau logement plus adapté aux ressources du locataire et droit au logement opposable (DALO).
5.6. Procédure d’expulsion.
6. Contacts utiles.